Nuova normativa sull’Amministrazione di Condominio
Scopo della riforma del condominio, introdotta con la L. 11 dicembre 2012 n. 220, è quello di ridurre l’alto contenzioso registrato in ambito condominiale. Per questo motivo, i nuovi compiti e le nuove responsabilità che la riforma ha assegnato all’amministratore di condominio, lo rendono oggi uno dei “perni” della gestione condominiale, in quanto il suo corretto operato diventa ora fondamentale per il buon funzionamento della vita del condominio.
Entrando nel vivo delle nuove funzioni che il legislatore ha demandato all’amministratore di condominio, meritano una riflessione i seguenti obblighi, cosi schematicamente indicati:
– l’obbligo di riscossione forzosa dei contributi non versati verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel corso del quale il credito è divenuto esigibile, salvo dispensa assembleare (art. 1129, IX comma c.c.); al riguardo sembra ammissibile sia una dispensa di carattere generale da parte dell’assemblea, la quale di fatto eliminerebbe tale funzione tra quelle demandate all’amministratore, sia una dispensa ad hoc adottata per ogni singolo caso d’inadempimento dei vari condomini. Viene, inoltre, riconosciuto all’amministratore il potere “sanzionatorio” di sospendere l’erogazione dei servizi comuni condominiali, chiaramente solo di quelli suscettibili di godimento separato, verso il condomino moroso e ciò senza la necessità di un’espressa previsione del regolamento di condominio, come invece richiedeva il previgente art. 63 III comma disp. att. c.c..
L’amministratore, per ottenere un decreto di ingiunzione al pagamento immediatamente esecutivo verso il condomino moroso, oggi non ha bisogno di alcuna deliberazione autorizzativa assembleare, in tal modo esplicitando un orientamento della prassi che, finora, non era suffragato da alcuna espressa previsione normativa, cosi generando notevoli dubbi interpretativi (art. 63 disp. att. c.c.);
– l’obbligo di comunicare i nomi dei condomini morosi ai creditori condominiali rimasti insoddisfatti che ne facciano richiesta (art. 63 I comma disp. att. c.c.), i quali potranno conseguentemente agire nei lori confronti per la soddisfazione del loro credito; si ritiene che tale azione, riconosciuta in capo ai creditori verso i condomini morosi, sia di tipo surrogatorio in quanto andrebbe a sostituirsi a quella spettante all’amministratore rimasto inerte (salvo chiaramente sia stato dispensato da parte dell’assemblea).
Rilevante è la previsione di una nuova azione riconosciuta ai creditori del condominio verso i condomini in regola con il pagamento dei contributi condominiali: tale azione sarebbe diretta, ma temperata dal beneficio d’ordine e da quello della preventiva escussione del patrimonio dei condomini morosi (art. 63 II comma disp. att. c.c.). I riflessi pratici di tale azione, ispirata ad un netto favor legislativo del ceto creditorio, renderanno quanto mai opportuno per ogni singolo condomino il diritto a richiedere all’amministratore costanti notizie circa lo stato dei pagamenti degli altri condomini, la cui morosità potrebbe infatti generare conseguenze pesanti anche nella propria sfera patrimoniale;
– l’obbligo, posto a carico dell’assemblea, di formare un fondo spese obbligatorio quando si deliberano lavori di manutenzione straordinaria (art. 1135 I comma n. 4 c.c.): tale previsione parrebbe determinare in capo all’amministratore il correlato dovere di astenersi dal dare inizio ai relativi lavori anteriormente alla formazione del fondo, cosi risolvendo il conflitto tra i due interessi coinvolti nella vicenda – e precisamente la tutela del ceto creditorio e l’esigenza del rapido avvio dei lavori strutturali del condominio – nettamente a favore del primo. In capo all’amministratore sembra profilarsi l’obbligo di accantonare le somme necessarie prima di intraprendere le spese straordinarie;
– l’obbligo di tenere il registro dell’anagrafe condominiale (art. 1130, I comma n. 6 c.c.); particolare attenzione merita la previsione relativa alla necessità di annotarvi anche i titolari di diritti personali o reali di godimento delle unità condominiali e di aggiornare i dati relativi alle condizioni di sicurezza, che potrebbero riguardare sia l’intero condominio che le singole unità immobiliari;
– l’obbligo di tenere, oltre al registro dei verbali di assemblea ed a quello di nomina e revoca dell’amministratore, entrambi già in precedenza previsti, anche il registro della contabilità (art. 1130 n. 7).
(A cura dello Studio Notarile Pelle)